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              玉沙村舊城改造項目(1)

              字號:T|T
              2007-09-17 00:00

                  一、項目概況
                  玉沙村改造項目總用地面積為34.49公頃(517畝),其中北區用地為23.75公頃(356畝),南區總用地面積 10.73公頃(161畝)。該項目自1992年發布公告至今已有15年,歷經多屆政府、多個業主單位和多次實施運作均未成功。為加快我市舊城改造的步伐,市政府下發《關于確定我市舊城改造(城中村)改造項目業主的通知》(海府辦[2007]124號),決定由我司擔任玉沙村改造項目建設業主單位。2007年6月14日,按政府要求我司與項目原業主單位(??谑谐鞘邪l展有限公司)完成了項目人、財、物和資料全面移交。
                  二、實施計劃
              總體目標:3年內全面完成項目拆遷補償安置和土地整理任務,具備凈地出讓或二級開發條件。主要內容包括策劃規劃、安置房建設、拆遷補償安置和配套市政設施建設等。
                  三、進展情況
                  1、項目實施方案已完成初稿。
                  2、開展清產核資及歷史未決算工程審計工作的進展:
                清產核資工作:已完成外勤審計,預計本月底出具清產核資專項審計報告初稿。
                歷史未決算工程審計工作:我司在認真核對原??谑谐鞘邪l展有限公司送審的玉沙村改造項目未結算部分工程的審計初審結果后,已向??谑袑徲嬀痔岢龇答佉庖?,正式審計報告應在本月末出具。
                  3、玉沙村南區立項已申報市發改局,待批;
                  4、完成南區修規完善并已報市規劃部門審批中;
                  5、玉沙村南區申報辦理《建設用地規劃許可證》必備材料的收集工作已基本完成;
                  6、玉沙村南區環評合同已簽定,委托單位正在進行;
                  7、玉沙村南區一期工程D地塊建筑設計方案完成初稿;
                  8、處理南區用地權屬等歷史遺留問題(進行中);
                  9、編制項目拆遷補償安置工作方案;
                  10、開展項目策劃專題調研:節點問題梳理及對策探討、土地運作、動遷運作、經濟測算及平衡渠道探討等。
                  四、主要問題和解決對策
                (一)南區安置房建設方面
                  1、南區用地法律歸屬需明確
                  南區用地原為玉沙村集體土地,1996年市國土局與玉沙村簽訂征地協議,并在未完全履行征地手續的情況下辦理了相應用地紅線圖和頒發了國有土地使用證(辦至原市玉沙村搬遷辦名下)。玉沙村村民對南區地權屬問題一直強烈關注,并多次上訪要求退回土地歸村集體所有。
              綜合政府和市國土局對南區用地權屬問題的歷史處理意見,可歸納為3種具體處理方式:
               (1)由政府和市國土主管部門組織完善征收土地手續,監督用地單位(現項目業主單位)補繳土地出讓金余款和確保玉沙村收到征地三項補償費余款后,用地權屬全部歸項目業主。
               (2)參照周邊地價向玉沙村按市場評估價“贖買”方式取得南區用地。
               (3)采取“合作分成”方式取得土地使用權,項目業主出資合作建設,并按約定的比例對建成面積進行分成。
                  對南區用地權屬問題具體情況和處理建議,我司曾向丁副主席口頭匯報,得到了丁副主席和市舊改辦的重視。2007年7月19日下午丁副主席主持召開了玉沙村改造土地運作問題專題會,市舊改辦主要成員和市國土局有關人員參加并經充分交流討論,在如何處理南區用地權屬問題上取得一致意見,即“南區用地只能采取完善征地手續方式處理”。
                  我司認為19日會議對南區用地權屬問題的處理取得了突破性進展,采用完善征地手續取得南區用地是最經濟的方法,有利于玉沙村改造,為能順利有序地開展此項工作,我司建議:
              (1)請市舊改辦將2007年7月19日南區用地問題專題會意見形成文書紀要。
              (2)請市舊改辦牽頭促成國土部門成立專門工作組,負責實施落實。
              (3)為便于開發建設、安置過戶和市場銷售,在妥善處理完畢權屬問題后,南區用地宜辦至現項目業主(市城投公司)名下。
                  2、南區用地存在占地建設、用地重疊和錯位現象
                  占地共7處、2272m2,其中Q2407地塊北邊占用已嚴重影響規劃小學教學樓的建設;用地重疊共4處、1521m2,其中與農墾物資一公司重疊部分影響建筑布局;與市公安局用地存在東西向錯位960m2,在規劃方案中已調適。原項目業主市城發公司已上報市國土部門請求予以協調解決,我司亦將此問題行文市國土局請求予以處理,尚未結果。希望市國土部門能盡快處理。
                 3、南區動工先須解決周邊路網問題
                  南區用地周邊的僑中路和金秀路因地形原因對南區建設影響大,若不解決周邊路網問題而先建設南區,極易出現功能不配套、景觀不協調、投資浪費等問題?,F僑中路方案、金秀路建設業主請示已報市發改局待批復,按市規委會審查通過的《玉沙村南區修建詳細規劃方案》完善稿已報市規劃局,因《方案》對原規劃的金秀路北段進行了調整,需市規劃局提供確定的金秀路規劃設計條件。
               (二)北區急需組織開展入戶調查
                  因玉沙村村民不配合,甚至進行阻撓、圍攻,由企業組織對項目北區(現村址)開展現場調查極為困難。但沒有全面取得準確的基礎數據和充分掌握村民的真實意愿、訴求,則難以制定切實可行的拆遷補償安置方案。建議由龍華區政府負責組織實施入戶調查工作。
               (三)投入產出失衡
                  按照上述3種解決南區用地權屬問題的途徑,我司按土地一級開發相應建立了3種項目運作模式,并進行了經濟測算,得出結論:玉沙村改造項目預期會出現大的虧損。
              建議政府另外配置能贏利的舊改項目給項目業主,以讓業主單位在資金方面能達到平衡。
                  五、建議
                  1、市政配套設施和公益項目(如小學)由政府投資建設。
                  2、若實行開發性業主模式,將項目業主進行二級開發階段納入舊改優惠政策范圍,并盡早出臺。

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